Alerta para quando for comprar um imóvel
Quase ninguém fala, mas quando for comprar um imóvel todo cuidado é pouco, o texto explica o porquê e fala do tema 290 do STJ, saiba como evitar o risco de perder o imóvel que comprou
DIREITO DO CONSUMIDOR
Jean Bessa
9/11/20262 min read
O que você pede de certidão quando compra um imóvel?
Se a sua resposta for apenas a matrícula atualizada e as certidões negativas da pessoa que está te vendendo o bem agora… você pode estar a um passo de perder o imóvel que comprou com tanto esforço.
Parece exagero? Infelizmente, não é.
Você sabia que se comprar um imóvel que já passou pelas mãos de vários outros proprietários e o primeiro vendedor da cadeia, lá atrás, já tinha uma inscrição em dívida ativa, você pode perder o imóvel por força do Tema Repetitivo 290 do STJ?
É exatamente isso.
A armadilha do Tema 290 do Superior Tribunal de Justiça
No julgamento do Tema 290 (REsp 1.141.990/PR), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça consolidou uma tese pesada e perigosa para quem atua no mercado imobiliário:
A alienação de bem por sujeito passivo em débito com a Fazenda Pública, formalmente inscrito em dívida ativa, presume-se em fraude à execução fiscal.
Na prática, isso significa que para as execuções fiscais, a lógica que protege o comprador comum costuma ser atropelada.
Não importa se você comprou o imóvel hoje de um vendedor honesto e sem dívidas, se lá atrás, 10, 15 ou 20 anos atrás, um dos antigos proprietários vendeu o bem enquanto tinha tributos inscritos em dívida ativa — seja em seu próprio CPF ou até mesmo por dívidas fiscais da empresa da qual era sócio —, o Fisco tenta presumir que houve fraude à execução.
O resultado? Uma penhora surge de surpresa na matrícula do seu imóvel anos depois, ameaçando levá-lo a leilão.
Você sabia que deve checar todo o histórico da matrícula?
A grande pergunta que quase ninguém faz no fechamento do negócio: você sabia que deveria pedir certidões de dívida ativa de todos que constam na matrícula como ex-adquirentes?
A maioria das pessoas, imobiliárias e corretores limitam a cautela jurídica ao vendedor imediato. Mas, diante do rigor com que o Fisco aplica o Tema 290, conferir apenas o último elo da corrente é deixar uma porta aberta para a insegurança patrimonial.
Se você compra, vende ou assessora juridicamente negócios imobiliários: comece a fazer isso agora. O due diligence imobiliário precisa, obrigatoriamente, investigar a linha do tempo registral para checar a higidez fiscal dos proprietários anteriores no momento em que cada alienação foi realizada.
Prevenção é a chave: audite a matrícula de ponta a ponta antes de assinar a escritura. Na dúvida entre confiar apenas na boa-fé ou blindar o patrimônio com certidões completas de toda a cadeia de proprietários, escolha sempre a segurança jurídica.